Sådan regner du på dit huskøb



Sidste sommer, var jeg som besat på Ærø, og denne sommer skete det igen på Bornholm.
Jeg var på ferie, solen skinnede, øen var dejlig, og jeg gik rundt med telefonen foran næsen og mindede lidt om dem, der for nogle år tilbage spillede Pokémon på telefonen.
Jeg så hverken biler eller andre fodgængere. Jeg stoppede op meget pludseligt, fordi jeg havde fundet noget på skærmen, som matchede med virkeligheden uden for skærmen. 
Folk omkring mig blev vældigt forskrækkede, når jeg kiggede op fra telefonen og med vild begejstring råbte:
“Det her er også til salg.”
Jeg fulgte nemlig et kort på en app (Boligas app), som viste mig, når jeg passerede et hus, som var til salg. 
Sidste år var blevet forelsket i Ærø, og mit liv ville aldrig blive det samme igen, hvis jeg ikke fik sat en nål på verdenskortet lige ved Ærø. I år var det Dueodde på Bornholm.
Måske har du også prøvet det? Måske på en ferie til udlandet, hvor du drømte om et hus i paradis, som kun var dit?
Måske kom du i tanke om, at du jo havde et job, som du måtte vende tilbage til efter ferien, så du kunne kun bruge huset en gang imellem.
Så begyndte du at lege med tanken om at leje dit drømmehus ud og spekulerede på, om det var en god investering eller ej. 
Du behøver ikke at spekulere længere. Her er svaret.
Læs også: Tre ting du kan gøre, hvis du vil øge din indtægt

Warren Buffett købte kendt bygning på Manhattan 


I 1993 modtog Warren Buffett en opringning fra en bekendt, som gjorde ham opmærksom på, at der var en stor ejendom til salg lige ved siden af New York University på Manhattan. 
Det er lige der omkring, at vennerne fra serien Friends skulle forestille sig at bo. Et meget attraktivt sted på Manhattan. 
Det er i dag lidt af en vandrehistorie blandt investorer, hvordan Warren Buffett lynhurtigt regnede et par ting i hovedet og slog til meget hurtig uden at se indersiden af bygningen. 
Der er ikke så meget hokus-pokus over metoden: Vi ved præcist, hvad det er, han regner på, og du kan også gøre det i hovedet.
Han regner på, hvad der er af indtægter, trækker udgifter fra og ganger det med 10.
Voila.
Det er hans indkøbspris.

Owner earnings brugt på ejendomme


Når jeg køber aktier, regner jeg på, om det er en god forretning. Jeg finder ud af, hvilken aktiekurs jeg skal købe aktierne til for at pengene – rent teoretisk – er tjent ind igen på ti år. 
Beregningen hedder owner earnings, og du er måske stødt på den i min bog Bliv Fri eller i en af mine Facebook Lives. 
Den beregning stammer faktisk fra ejendomsinvestering.
Når det er aktier, skal du finde indtægterne og trække investeringer til vedligeholdelse af den eksisterende forretning væk.
Det er præcist det samme du gør, når du skal regne på en bygning.
Du finder ud af, hvor meget du har i lejeindtægter på huset. Derfra trækker du alle løbende udgifter og udgifter til vedligeholdelse fra. Det vil sige, at du skal trække udgifter til varme, el, vand, gartner, vicevært, rengøring, maler og udskiftning af hvidevarer og vedligeholdelse af huset fra. Derefter ganger du det med ti. 
Hvorfor gange med ti? Jo, fordi du vil gerne have, at huset har betalt sig selv ind på ti år med lejeindtægterne. På det 11. år begynder det at give overskud.
Læs også: Lagerbeskatning versus realisationsbeskatning

Hvad med værdistigningen i ejendommen?


Rigtig mange køber huse med den formodning, at huspriserne bliver ved med at stige.
Dermed begår de en af de største fejltrin som investorer: de går ud fra, at den tendens der har været hidtil vil fortsætte. En ting er sikkert. Det vil den ikke.
Der er cyklus i både aktier og ejendomme. Det går frem og op, men det går også nogle gange ned og tilbage. Derfor kan vi ikke bare regne med, at vi tjener på værdistigning i huset.
Med denne beregning er værdistigningen gratis. Skulle huset stige i værdi, er det blot en bonusgave.

Hvad skal du så købe dit udlejningssommerhus til?


Jeg så huse på Ærø til både 500.000 og til 2 mio. kr., og de var meget forskellige. Dem til 500.000 var enten små (50 kvm) eller trængte til en del renovering. Dem til 2 mio. kr. var paladser. 
Jeg fandt et virkeligt godt vedligeholdt hus til ca. en mio. kr. midt i Ærøskøbing. 
Har du ikke været på Ærø, så bør jeg lige forklare, at Ærøskøbing er kronjuvelen øen. En meget smuk by med brostensbelagte gader og små farverige huse. Det er svært at finde et hus til leje i Ærøskøbing i højsæsonen. Det er fuldt booket. 
Sådan et hus i Ærøskøbing kan i hvert fald godt lejes ud til ca. 1.000 kr. per nat eller 7.000 kr. per uge. Lad os sige, at man kan leje det ud lidt under halvdelen af året (jeg går ikke ud fra, at der er så mange, der tager til Ærø i november, men det er rimeligt at gå ud fra, at det kan lejes ud fra maj til september). 
Lad os sige, at der går 2.000 kr. til rengøring og andre løbende udgifter hver uge. 
Jeg ganger 5.000 kr. med 20 uger og ganger det igen med 10. Så når jeg lige præcis frem til en mio. kr. 
Så huset på Ærø kunne måske godt blive en god forretning. 
Købte jeg så huset?
Nej, faktisk ikke. Jeg blev træt ved tanken om, at skulle agere udlejer på en bolig, som det tager 5 timer at komme til fra København. Jeg blev træt ved tanken om, at skulle modtage opringninger om tilstoppede vaske eller sprængte rør. 
Investerer man for at tjene penge, er der ingen nemmere måde at tjene penge på end ved aktier. Her modtager du ingen opringning om problemer i butikken.
Aktieinvesteringer passer sig selv. Der er både daglig ledelse og en bestyrelse til at modtage haste opkald om problemer. Dit arbejde er blot at følge op, når der er kvartalsregnskaber, men ellers kan du læne dig tilbage og leve dit liv.
Det klarer sig selv, mens du bliver underholdt og velhavende. 
Men hvem ved. Måske bliver jeg alligevel en dag sommerhusejer på Ærø eller Bornholm. Måske for at bruge det selv. 
Du kan læse mere om owner earnings i min e-bog Bliv Fri. Her kan du se, hvordan metoden anvendes på virksomheder, så du ved, hvilken aktiekurs er en god pris. Du kan downloade bogen her 
Bliv medlem og få adgang til alle artikler fra Female Invest.
Udgivet september 2020. 

Beile Grünbaum

Beile er tidligere erhvervsjournalist, og hun bor i en lejlighed i indre København med sine to små drenge. Beile startede med at investere i 2005, og siden har hun hver måned lagt ca. 10.000 kr. til side til investering og opsparing. I dag kan hun leve af afkastet fra sine investeringer, og hun er dermed økonomisk uafhængig. I dag underviser Beile andre investorer i, hvordan de opnår de bedste resultater med value investering. Det er en anerkendt investeringsstrategi, bedre kendt som Warren Buffett-metoden.
For at se dette indlæg skal du købe et medlemskab.